သင့်ဝင်ငွေရဲ့ ရာခိုင်နှုန်းဘယ်လောက်ကို mortgage အတွက်သုံးသင့်လဲ?

 U.S Home Purchases ရဲ့ 10% အောက်ကပဲ ငွေနဲ့ အိမ်ဝယ်ကြတာပါ။ အမေရိကန်သားတော်တော်များများက mortgage ယူပြီး အိမ်ဝယ်တာများပါတယ်။ အဲ့တော့ အိမ်တစ်လုံးရဲ့ ကျသင့်တဲ့ဈေးအပြင် mortgage လစဉ်ကြေးဘယ်လောက်တတ်နိုင်မလဲဆိုတာပါ ထည့်သွင်းစဉ်းစားရပါမယ်။ 

အဲ့တော့သင့်ရဲ့ဝင်ငွေကလည်း ဒီမှာအရေးတော်တော်ပါပါတယ်။ ကိုယ်တတ်နိုင်တာထက် ကျော်ပြီး အိမ်မဝယ်မိအောင် သိထားရမယ့် စည်းမျဉ်းစည်းကမ်းတချို့ကို ပြောပြသွားပါမယ်။

Mortgage-to-income Ratio နားလည်ရမယ်။

Mortgage ထဲကိုသင့် income ဘယ်လောက်သုံးရမလဲဆိုထွက်တဲ့အခါမှာ gold standard ကတော့ 28% rule သို့ 28/36 rule ပါ။ ဒီ rule အကြောင်းနဲ့ ဒီဂဏန်းတွေကဘာကိုဆိုလိုတာလဲရယ် ဘယ်လိုတွက်ရတယ်ဆိုတာကို နောက်မှာ ရှင်းပြပေးပါမယ်။

Front-end ratio

Front-end ratio ကို mortgage-to-income ratio လို့လည်းခေါ်ပါတယ်။ ဒါက mortgage cost ဆီ ကိုယ့် income ဘယ်လောက် percentage ပါတယ်ဆိုတာကိုပြပါတယ်။ ဘယ်လိုတွက်ရတာလဲဆိုတော့ လစဉ် mortgage payment ကို gross monthly income နဲ့စားပါ။ 

သင့်ရဲ့ gross monthly income က $5,000 နဲ့ mortgage payment က $2,000 ဆိုရင် mortgage-to-income ratio က (2,000/5,000 = 0.4) 40% ပါ။ 

Back-end ratio

Back-end ratio က mortgage payment အပြင် သင့်မှာ အခြားရှိတဲ့ debt တွေကိုပါ ထည့်တွက်ပါတယ်။ Debt-to-income (DTI) ratio. ဒီ ratio မှာ student loan, auto loans, personal loans အကုန်ထည့်တွက်ပါတယ်။

တွက်နည်းက အပေါ်က ratio နဲ့နည်းနည်းဆင်ပါတယ်။ Mortgage နဲ့ Monthly debts အကုန်လုံးကိုပေါင်းပြီး gross monthly income နဲ့စားပါ။ 

တစ်လကို student loans $200, car payment $250, နဲ့ mortgage $2,000 အကြွေးရှိရင် အရင်ဆုံးအဲ့တာတွေကိုပေါင်းရပါမယ်။ (e.g 200+250+2,000 = 2,450)

Gross Income $5,000 ရှိတယ်ဆိုရင် သင့်ရဲ့ DTI ratio က (2,450/5,000 = 0.49) 49% ဖြစ်ပါတယ်။ 

Mortgage Income Percentage တွက်တဲ့စည်းမျဉ်းများ

အောက်မှာဖော်ပြသွားမှာတွေက mortgage က income ရဲ့ ဘယ်လောက် percentage ရှိလဲဆိုတာတွက်တဲ့အခါ သိသင့်တဲ့ စည်းမျဉ်းတွေပါ။ ဘယ်နည်းပဲသုံးသုံး အခြေကောင်းတဲ့ပုံစံဖြစ်ရမှာဖြစ်တဲ့အတွက် ကိုယ့်အတွက် အဆင်ပြေဆုံးနည်းကို ရွေးပါ။

28% rule

ဒီ rule ကို 28%/36% rule လို့လည်း ခေါ်ပါတယ်။ 28% rule ဆိုတာ သင့်ရဲ့ mortgage-to-income ratio ကိုဆိုလိုတာပါ။ ပြောချင်တာကတော့ သင့် monthly mortgage payment က gross monthly income ရဲ့ 28% သို့ 28% အောက်ရှိရမှာပါ။ ဥပမာပြောရရင် သင့်မှာ gross monthly income $5,000 ရှိတယ်ဆိုရင် သင့်အနေနဲ့ တစ်လကို $1,400 mortgage တတ်နိုင်ပါတယ်။ ( 1,400 / 5,000 = 0.28 or 28% )

36% rule ကတော့ သင့်ရဲ့ back-to-end ratio or DTI ratio ကိုရည်ညွှန်းပါတယ်။ လစဉ် income $5,000 မှာ သင့် debts က $1,800 လောက်ထိရှိမယ်ဆိုရင် ( 1,800 / 5,000 = 0.36, 36% ) ပါ။ ဒီ rule ရဲ့ သဘောတရားကတော့ ကိုယ့် နေစရိတ်စားစရိတ်အတွက်ပဲ မကျန်အောင် ချွေတာနိုင်ရန်ဖြစ်ပါတယ်။

35%/45% rule 

ဒါကတော့ နောက်ထပ် popular ဖြစ်တဲ့ rule တစ်ခုပါ။ ဒါပေမယ့် ဒီ rule က front-end ratio နဲ့ back-end ratio အစား pre-tax နဲ့ post-tax income ကိုဆိုလိုတာပါ။ 

ပထမပိုင်းအရဆိုရင် သင့်ရဲ့ monthly expenses က pre-tax income ရဲ့ 35% မကျော်သင့်ပါဘူး။ ဘယ်လောက်လဲဆိုတာသိချင်ရင် သင့် monthly pre-tax income ကို 0.35 နဲ့မြှောက်ပါ။

သင့်ရဲ့ income က $5,800 before tax ဆိုရင် တွက်နည်းက $5,800 X 0.35 = $2,030 ပါ။ အဲ့တော့ တစ်လကို $2,030 ထိ debt အဖြစ်သုံးလို့ရပါတယ်။

ဒုတိယအပိုင်းတွက်ဆိုရင် သင့် monthly debts က monthly post-tax income ရဲ့ 45% မကျော်သင့်ပါဘူး။ သင့်ရဲ့gross income after taxes ကို 0.45 နဲ့မြှောက်ပြီး တွက်လို့ရပါတယ်။

သင်က တစ်လကို $5,200 after tax ရတယ်ဆိုရင် သင့် monthly debts က $2,340 မကျော်သင့်ပါဘူး။ (5,200 X 0.45 = 2,340.) 

25% rule

ဒီ rule ကတော့ net income ကိုတွက်တာပါ။ သင့် post-tax income ရဲ့ 25% ထက်ကျော်ပြီး housing costs သုံးလို့မရတာပါ။ တစ်ချို့ကတော့ gross monthly income နဲ့တွက်ရတာမကြိုက်တဲ့အတွက် 25% rule ကို ပိုသုံးကြပါတယ်။

တွက်နည်းကတော့ post-tax earnings ကို 0.25 နဲ့မြှောက်လိုက်ရုံပါ။ ဥပမာ 5,500 X 0.25 = 1,375 ဆိုတော့ mortgage အတွက် တစ်လကို $1,375 ထက်ပိုမသုံးသင့်ပါဘူး။

Mortgage payment ခန့်မှန်းနည်း

Home Price points မတူတဲ့ပေါ်မူတည်ပြီး ကိုယ့်ငွေကြေးအခြေအနေကို သိဖို့ဆိုရင် mortgage ခန့်မှန်းခြေကိုသိဖို့လိုပါတယ်။ 

အောက်မှာကတော့ monthly mortgage payment ထဲမှာ တွေ့ရတတ်တာတွေပါ။

Principal: အိမ်ဝယ်ဖို့ယူတဲ့ မူရင်း loan ပမာဏပါ။

Interest: Lender တွေကို ငွေချေးပေးလို့ပေးရတာပါ။ Principal ပြီးရင် သင်ပေးရမယ့်ထဲမှာ အများဆုံးဖြစ်ပါတယ်။ 

Property Taxes: အိမ်ရဲ့နေရာနဲ့တန်ဖိုးပေါ် မူတည်ပြီး ပေးရတဲ့ tax ပါ။

Homeowners Insurance: Lenders တွေ အိမ်ဝယ်ဖို့ ငွေမထုတ်ပေးခင်မယ့် သင့် ဝယ်မယ့် အိမ်ကို ကာကွယ်ဖို့ ဝယ်ခိုင်းတာပါ။

Mortgage Insurance: Down Payment ဘယ်လောက်ပေးတာလဲနဲ့ ဘယ်လို mortgage အမျိုးအစားရွေးတဲ့အပေါ်မှာ မူတည်ပြီး Private Mortgage Insurance (PMI) သို့ Mortgage Insurance Premium (MIP) ပေးရပါတယ်။ 

တခြားဘာ cost တွေစဉ်းစားရဦးမလဲ? 

တခြားအပိုဆောင်းပေးစရာဆို property အလိုက်ပေးစရာတွေ ရှိသေးနိုင်တယ်ဆိုတာ သိထားရမှာပါ။ ဥပမာ သင့်ဝယ်မယ့်အိမ်ရဲ့ ပတ်ဝန်းကျင်မှာ homeowners association (HOA) ရှိရင် HOA fee လည်းပေးရပါလိမ့်မယ်။ သင်ပြောင်းပြောင်းပြီးချင်းလည်း ပြင်ဆင်စရာတွေရှိလာနိုင်ပါတယ်။ ခေါင်မိုးပြင်ဖို့လိုတာ၊ အပူပေးစက်လိုတာ၊ လေဝင်လေထွက်မကောင်းတာတို့ air conditioning (HVAC) unit တွေလိုတာ ဖြစ်နိုင်ပါတယ်။

အဲ့တော့ loan မရခင် ဒီ costs တွေကိုလည်း ထည့်သွင်းစဉ်းစားထားပါ။

Lenders ကသင်အိမ်ဘယ်လောက်ဝယ်နိုင်လဲဆိုတာကို ဘယ်လိုဆုံးဖြတ်လဲ? 

Lender ဆီက mortgage ရဖို့ဆိုရင် mortgage underwriting အရင်လုပ်ရပါတယ်။ဒီဟာလုပ်နေတဲ့ အချိန်မှာ သင့်ရဲ့ application approved or denied ဖြစ်မဖြစ်သိရမှာပါ။

အောက်မှာပြောပြသွားမှာတွေကတော့ lenders ကသင့်ရဲ့ application ကို စီစစ်တဲ့အချိန်မှာ ကြည့်တဲ့အပိုင်းတစ်ချို့ပါ။

Income

Gross income က သင့်ရဲ့before taxes earnings ၊ လုပ်အားခ နဲ့ income streams တွေပါပါတယ်။ Lenders ကဒီအချက်ကို ကြည့်ပြီးတော့ သင်တစ်လဘယ်လောက်ပေးနိုင်မလဲ ဆိုတာကိုကြည့်ပါတယ်။

Debt-to-income ratio

Conventional loans ရဖို့ဆိုရင် DTI ratio က 36% ထက်မကျော်သင့်ပါဘူး။ ဒါပေမယ့် requirements တစ်ချို့နဲ့ ကိုက်ညီတယ်ဆိုရင် ratio 50% ကျော်နေလည်း လျှောက်လို့ရပါတယ်။

Credit Score

သင့်ရဲ့ credit score က သင်အတိတ်မှာ debt ကိုဘယ်လိုစီမံခဲ့လည်းဆိုတာကို သိနိုင်တဲ့အတွက် အရေးကြီးပါတယ်။ သင့် credit score မြင့်နေရင် lender ကသင့်ကို အန္တရာယ်သိပ်မရှိဘူးလို့ သတ်မှတ်ပါလိမ့်မယ်။ moderate to low credit score ရှိတဲ့သူနဲ့ ယှဉ်ရင် သင်က loan ပိုရနိုင်ပါတယ်။ Credit score အရမ်းနည်းနေရင် mortgage ရဖို့ ခက်ပါလိမ့်မယ်။ 

Down Payment

Property တွက် down payment များများပေးလေ loan နည်းနည်းပဲကျပါလိမ့်မယ်။ အဲ့တော့ monthly mortgage payment လည်း နည်းသွားပါလိမ့်မယ်။

ဥပမာ သင့်မှာ credit score ကနည်းပေမယ့် down payment များရင် credit score နည်းပြီး down payment နည်းတဲ့သူနဲ့ ယှဉ်ရင် သင်က loan ပိုရနိုင်ပါတယ်။

Tips for Lowering Monthly Mortgage Payment

အပေါ်က စည်းမျဉ်းတွေနဲ့ သင့်ရဲ့ ငွေ​ကြေးအခြေအနေကို စစ်ကြည့်ပြီးပြီဆိုရင် ratio တွေတိုးတက်လာအောင် လုပ်ကြည့်ပါ။ အဲ့လိုလုပ်ဖို့ income ကိုမြင့်လာအောင်လုပ်တာနဲ့ monthly mortgage payment လျော့သွားအောင်ရယ် နည်းနှစ်နည်းရှိပါတယ်။ 

ဒုတိယနည်းကိုလုပ်ဖို့အတွက် tips တွေပြောပြသွားပါမယ်။

Improve your credit score: Credit score မြင့်လေလေ loans terms ကောင်းကောင်းရမှာပါ။ အဲ့ကြရင် interest rate၊ premium mortgage insurance (PMI) တွေနဲ့ တခြားအပိုဆောင်းပေးရတဲ့ cost တွေပါ လျေားကျသွားမှာပါ။

Lengthen the loan term: Loan term ပိုမြင့်လိုက်ရင် ပေးရတဲ့ principal ကို ဖြန့်လိုက်လို့ရပါတယ်။ အဲ့တော့ လစဉ်ပေးရတာ နည်းသွားပါမယ်။ ဆိုးတာကတော့ loan သက်တမ်းတစ်လျှောက်ပေးရတဲ့ interest တော့များသွားမှာပါ။

Make a larger down payment: Down Payment 20% ပေးရင် သင့် mortgage အတွက် down payment ပေးစရာမလိုပါဘူး။ ပြီးရင် down payment များများပေးလေ လတိုင်းပေးရတာပိုနည်းသွားပါမယ်။ $300,000 တန် အိမ်ဆိုရင် 20% down payment ပေးတာက 10% down payment ထက်ပိုပြီး monthly basis ကို တတ်နိုင်ပါလိမ့်မယ်။