Mortgage ရဖို့ ဘာတွေလုပ်ရမလဲ? Beginner's Guide

လူတော်တော်များများက အိမ်ချက်ချင်းဝယ်ဖို့ လက်ဝယ်ငွေအလုံအလောက်မရှိပါဘူး။ အဲ့တာကြောင့် သူတို့အနေနဲ့ Mortgage loan ယူဖို့လိုပါတယ်။

Mortgages ဆိုတာကို Home Loan လို့လည်းခေါ်ပြီးတော့ တခြား loan အမျိုးအစားတွေနဲ့ မတူတာကတော့ risk ပိုများတဲ့အတွက်ပါ။ Mortgage Loans တွေက ချေးငှားပေးရတဲ့ ငွေပမာဏ များတာကြောင့် lenders တွေအနေနဲ့ loan မထုတ်ပေးခင်မှာ အထူးဂရုတစိုက် စစ်ဆေးပါတယ်။ 

ဒီ article မှာတော့ application စီစစ်တဲ့အချိန်မှာ mortgage lenders တွေကြည့်တဲ့ အချက်တွေနဲ့ အဲ့ဒီအချက်တွေနဲ့ ညီအောင် tips and tricks လေးတွေဖော်ပြပေးပါမယ်။

Mortgage ဘယ်လိုရအောင်လုပ်မလဲ?

Mortgage lenders တွေအနေနဲ့ သင့်ရဲ့ application ကို စစ်ဆေးတဲ့အခါ ကြည့်တဲ့ အချက်လေးတွေရှိပါတယ်။ ဥပမာ - သင့်ရဲ့ credit history, earning history, debts နဲ့ down payment တွေပါ။ သင့်မှာ cosigner or co-borrower ရှိလား မိသားစုဝင်ဆီကနေ gift money ရဖို့ရှိလားစတဲ့ ဆက်စပ်မှုရှိတဲ့ တခြားအချက်တွေကိုလည်း ကြည့်ပါသေးတယ်။

အောက်မှာဖော်ပြသွားမယ့် metrics တွေကို mortgage lenders တွေကအဓိက စဉ်းစားမှာဖြစ်ပါတယ်။ ဒီနေရာတွေမှာ သင့်ရဲ့ number မြင့်လေလေ rate နည်းနည်းနဲ့ mortgage ရရှိနိုင်မှာပါ။

Credit Score မြှင့်တင်ပါ။

Credit score မြင့်လေလေ home loan လျှောက်ရတာပိုလွယ်ကူပါတယ်။ ပုံမှန်အားဖြင့် number များလေ rate နည်းနည်းနဲ့ ရပြီးတော့ fees နည်းနည်းသာပေးချေရမှာပါ။ ကိုယ်လျှောက်တဲ့ loan အမျိုးအစားပေါ်မူတည်ပြီး ပေးရတဲ့ down payment ပမာဏလည်း လျော့နည်းသွားမှာပါ။

Debt-to-income (DTI) ratio လျှော့ချပါ။

သင့်ရဲ့ ဝင်ငွေက mortgage lenders တွေအတွက် အလွန်အရေးကြီးသလို debt ကလည်း အရေးကြီးပါတယ်။ အထူးသဖြင့် သူတို့ကို ဘယ်လောက်ပြန်ပေးရမလဲဆိုတာပါ။  အဲ့တော့ income and debt နှစ်ခုပေါင်းလိုက်ရင်  debt-to-income (DTI) ratio ရပါတယ်။

ဘယ်လိုတွက်ရလဲဆိုတာပြောပြပေးပါမယ်

1.Tax မပါသေးဘဲရတဲ့ သင့်ရဲ့ gross annual salary ကို ၁၂ နဲ့စားပါ။

• Eg. $55,000/12 = $4,583

2. လတိုင်းကုန်ကျတဲ့ monthly payments (student loans, rent, car loans, credit card, etc) တွေကို ပေါင်းပါ။

• Eg. $1,000(rent) + $300(student loans) + $300(car payment) = $1,600

3.ဒုတိယ ရတဲ့နံပါတ်ကို ပထမရတဲ့နံပါတ်နဲ့ စားပါ။

• Eg. $1,600/$4583 = 0.349

4.ရလာတဲ့နံပါတ်ကို ၁၀၀ နဲ့မြှောက်ပြီး percentage ပြောင်းပါ။

• Eg. 0.349 X 100 = 34.9%

သင့်ရဲ့ DTI ratio နည်းလေ mortgage lenders တွေက သင့်ရဲ့ financial position ကောင်းတယ်လို့မြင်မှာဖြစ်ပါတယ်။

Down payment အတွက်ငွေစုထားပါ။

သင် down payment များများစုထားနိုင်လေ mortgage loan ရဖို့အခွင့်အရေးပိုများပါတယ်။ Down payment ပမာဏများရင် lenders တွေအတွက် အရေးကြီးတဲ့ နောက်ထပ် metric တစ်ခုဖြစ်တဲ့ loan-to-value (LTV) ratio လျော့နည်းသွားမှာပါ။

အနည်းဆုံးပေးရမယ့် down payment ကတော့ ကိုယ်လျှောက်တဲ့ loan အမျိုးအစားပေါ် မူတည်ပါတယ်။ ဘယ်အမျိုးအစားပဲ ရွေးရွေး down payment များများပေးနိုင်လေ သင့်ချေးယူရမယ့် ပမာဏ နည်းသွားမှာပါ။ အဲ့တာကြောင့် down payment ကိုတတ်နိုင်သလောက် များများပေးထားရင် သင် လစဉ် ပြန်ဆပ်ရမယ့် ပမာဏလည်း လျော့သွားမှာဖြစ်ပြီး loan သက်တမ်းတစ်လျောက် interest လည်းအများကြီးပေးစရာမလိုတော့ဘဲ equity စုထားနိုင်မှာဖြစ်ပါတယ်။ 

Mortgage အမျိုးအစားရွေးပါ။

သင်ရွေးချယ်တဲ့ loan အမျိုးအစားပေါ်မူတည်ပြီး minimum requirements တွေပြောင်းလဲသွားမှာပါ။ များသောအားဖြင့် loans အမျိုးအစားတွေကို နှစ်ပိုင်းခွဲလို့ရပါတယ်။

1.Conventional Loans

ဒီ loans တွေကတော့ government-backed မဟုတ်တဲ့ loans တွေပါ။ Conventional Loans တွေက higher requirement ရှိပြီး government-back loans ထက် fees ပိုသက်သာတဲ့အတွက်ကြောင့် U.S မှာ နာမည်ကြီးပါတယ်။ 2022  ခုနှစ်မှာတော့ US ရဲ့ home purchases ရဲ့ ၇၆% က conventional loans နဲ့ဝယ်ထားတာပါ။

အဓိကအားဖြင့် conventional loans အမျိုးအစားနှစ်မျိုးရှိပါတယ်။

• Fixed rate loans: loan သက်တမ်းတစ်လျှောက် interest rate မပြောင်းသွားပါဘူး။

• Adjustable-rate mortgage (ARM): အချိန်အပိုင်းအခြားပေါ်လိုက်ပြီး interest rate ပြောင်းလဲသွားမှာပါ။

2.Government-backed loans

ဒီ mortgages တွေကတော့ U.S government-backed ဖြစ်ပြီး အာမခံထားတဲ့ loans တွေပါ။ ဆိုလိုတာကတော့ borrowers က loan ကိုပြန်မပေးနိုင်တော့ရင် government ကနေပြီး mortgage owner ကို ပြန်ဆပ်ပေးမှာပါ။

ဒီ loans က lenders တွေရဲ့ risk ကိုလျှော့ချပေးတာကြောင့် lenders တွေအနေနဲ့ conventional loans မလျှောက်ချင်သူတွေ နဲ့ လျှောက်လို့မရတဲ့သူတွေကို ရွေးချယ်စရာတစ်ခုအနေနဲ့ ပေးလာပါတယ်။

ခဏခဏတွေ့ရတတ်တဲ့ government-backed loans တစ်ချို့ကတော့

• Federal Housing Administration (FHA) loans

• U.S Department of Veterans Affairs (VA) loans

• U.S Department of Agriculture (USDA) loans 

2022 မှာတော့ government-backed loans က home purchases ရဲ့ ၂၆% ရှိပါတယ်။

Mortgage လျှောက်လို့ရနိုင်လား? loan အမျိုးအစားအလိုက် လိုအပ်ချက်များ

Loan အမျိုးအစား	Minimum Credit Score	Maximum DTI Ratio	Minimum Down Payment
Conventional Loan	620 for fixed-rate, 640 for ARM	36% ဆိုပိုသဘောကျပါတယ်၊ 50% ထိလက်ခံပါတယ်။	5% ( တခြား requirements ရှိရင်ပြောင်းနိုင်ပါတယ်)
FHA Loan	Minimum 500	43% မကျော်ရပါ။	credit score 580 နှင့်အထက်ဆို 3.5% ၊ 500-579 ကြားဆို 10%
VA Loan	lender ပေါ်မူတည်	lender ပေါ်မူတည်	0%
USDA Loan	640 streamlined approval (640 အောက် review အရင်လုပ်ပါမယ်)	41%,မဟုတ်ရင် ခိုင်မာတဲ့ compensating factors ရှိရပါမယ်။	0%

VA loans နဲ့ USDA loans တွေကို Down payment မပေးချေဘဲ ရနိုင်ပေမယ့် ဒီ loans နှစ်ခုလုံးက additional requirements တွေရှိပါတယ်။ 

ထည့်သွင်းစဉ်းစားရမယ့်ထပ်ဆောင်း Mortgage Costs များ

Mortgage ရဖို့ဆိုရင် down payment အပြင်တခြားထည့်စဉ်းစားရမယ့် costs အချို့ကိုလည်း ဖော်ပြလိုက်ပါတယ်။

Closing Costs

Closing Costs ဆိုတာက real estate deal နဲ့ပတ်သက်ပြီးကုန်ကျတဲ့ အသုံးစရိတ်ပါ။ ပုံမှန်အားဖြင့် အိမ်တန်ဖိုးရဲ့ 3%-6% လောက်ကုန်ကျပါတယ်။ Closing costs ထဲမှာပါတဲ့ ကုန်ကျစရိတ်တစ်ချို့ကတော့

• Mortgage Origination Fee

• Home Appraisal

• Home Inspection

• Title Search

• Interest Rate Buydowns

Closing costs ကိုချက်ချင်းမပေးနိုင်ခဲ့ဘူးဆိုရင် lenders ကသင့်ကို loans ထဲထည့်ပေါင်းခွင့်ပြုပါလိမ့်မယ်။ အကောင်းဘက်ကကြည့်ရင်တော့ သင်အိမ်တစ်လုံးပိုင်နိုင်မှာဖြစ်ပေမယ့် အကြွေးတော့ပိုတင်သွားမှာဖြစ်ပြီး အချိန်ကြာလာရင် interest ပိုပေးရပါလိမ့်မယ်။

Mortgage Insurance

Down payment ပမာဏ နဲ့ ကိုယ်ရွေးတဲ့ loan အမျိုးအစားပေါ်မူတည်ပြီး mortgage insurance ပေးရမှာပါ။

Mortgage insurance မှာ mortgage insurance premiums (MIP) နဲ့ private mortgage insurance (PIM) ဆိုပြီး နှစ်မျိုးရှိပါတယ်။

MIPs တွေက အဓိကအားဖြင့် FHA loans အတွက်ဖြစ်ပြီး down payment ဘယ်လောက်ပေးပေး MIPs ပေးရမှာပါ။

PIMs ကတော့ conventional loans အတွက်ဖြစ်ပြီး down payment 20% အောက်ပေးမှာသာ ပေးရတာဖြစ်ပါတယ်။ အဲ့တော့ သင်သာ  down payment 20% နှင့်အထက်ပေးချေမယ်ဆို PIMs ပေးစရာမလိုပါဘူး။

Home Loan လျှောက်ဖို့ အကူအညီလိုပါသလား? 

Mortgage requirements တွေနဲ့ အညီဖြစ်ဖို့ဆိုတာ တစ်ခါတစ်လေကျ စိတ်ရှုပ်နိုင်ပါတယ်။ ဒါပေမယ့် စိတ်မပူပါနဲ့။ အောက်မှာ လွယ်လွယ်ကူကူ လျှောက်နိုင်မယ့် နည်းလမ်းတစ်ချို့ကို ပြောသွားပါမယ်။

Down Payment Assistance

U.S Department of Housing and Urban Development (HUD) ရဲ့ တာဝန်တစ်ခုက homeownership ရဖို့ကြုံတွေ့ရတဲ့ အခက်အခဲတွေကို လျှော့ချဖို့ပါ။ Down payment က home buyers တွေအတွက် အကြီးမားဆုံး အတားအဆီးတစ်ခုထဲမှာပါဝင်ပါတယ်။

HUD ရဲ့ website ကနေ HUD state level pages ကိုကြည့်ရင် down payment ကူပေးမယ့် local resources တွေကို တွေ့ရမှာပါ။ တော်တော်များများက first-time buyers တွေအတွက်ရည်ရွယ်ပါတယ်။

ကိုယ့်အနီးနားက လူတွေဆီကနေလည်း အကူအညီယူဖို့အားမနားပါနဲ့။ 2022 မှာ first-time buyers 20% က မိသားစုနဲ့ သူငယ်ချင်းတွေပေးတဲ့ gifts, loans တွေနဲ့ အိမ်ဝယ်ထားတာပါ။

Joint Mortgage လျှောက်ကြည့်ပါ။

တခြားနည်းလမ်းတစ်ခုကတော့ joint mortgage လျှောက်ကြည့်တာပါ။ ဆိုလိုတာက လူနှစ်ယောက် သို့ နှစ်ယောက်ထက်ပိုပြီး တူတူငွေချေးတာဖြစ်ပါတယ်။ ပြန်ဆပ်တာကိုလည်း တူတူပြန်ဆပ်တာပါ။

ဒီနည်းလမ်းက အားသာပါလိမ့်မယ် ဘာလို့လဲဆို သင်တို့နှစ်ယောက်ပေါင်း ဝင်ငွေကိုကြည့်မှာဖြစ်တဲ့အတွက် purchasing power ပိုအားကောင်းနိုင်ပါတယ်။ ဒါပေမယ့် တခြားတစ်ယောက်ရဲ့ အားနည်းချက်ကိုလည်း ထည့်သွင်းစဉ်းစားမှာဖြစ်တဲ့အတွက် သေချာရွေးချယ်ဖို့တော့လိုပါမယ်။

ဒီနည်းလမ်းက လူငယ်တွေကြားမှာ ပိုခေတ်စားပါတယ်။ သူငယ်ချင်းတွေနဲ့ ပေါင်းပြီးဝယ်ကြပါတယ်။

Mortgage Qualification: နောက်တစ်ဆင့်

သင့်ရဲ့ ငွေကြေးအခြေအနေကောင်းမွန်တယ်လို့ ယူဆလိုက်ပြီဆိုရင် အောက်ပါအချက်တွေသုံးပြီး mortgage စရှာလို့ရပါပြီ။

1.Lenders ရှာပါ။

Lenders တစ်ဦးချင်းက မတူတဲ့ fees နဲ့ mortgage အမျိုးအစားရှိပါတယ်။ ကိုယ့်အခြေအနေပေါ်လိုက်ပြီး အကောင်းဆုံး deal ကိုရနိုင်ဖို့ lenders အမျိုးမျိုးနဲ့တွေ့ပြီး မေးခွန်းတွေမေးပါ။

2.စာရွက်စာတမ်းတွေပြင်ထားပါ။

Lenders တွေက သင်ရဲ့ စကားနဲ့ပဲ သင့်ငွေကြေးအခြေအနေကို ယုံကြည်မှာမဟုတ်တဲ့အတွက် သက်သေအထောက်အထားပြဖို့ လိုပါတယ်။ W-2s, bank statement, tax returns, proof of income စတာတွေပြင်ထားပါ။Application တင်ရင်လည်းလိုမှာဖြစ်တဲ့အတွက် ကြိုပြင်ထားတာမမှားပါဘူး။

 3.Preapproval အရင်လျှောက်ထားပါ။

ပုံမှန်တော့ pre approved ဖြစ်စရာမလိုပေမယ့် လျှောက်ဖို့ အားပေးပါတယ်။ Pre Approved ဖြစ်သွားရင် သင် offer လုပ်တာကို ပိုထောက်ခံမှုရှိပြီး သင်တတ်နိုင်တဲ့အနေအထားကို ကြိုသိနေတဲ့အတွက် underwriting process ပိုမြန်စေမှာပါ။ 

ရောမကို တစ်နေ့တည်းနဲ့ဆောက်ခဲ့တာမဟုတ်ပါဘူး။ အဲ့တော့ သင်လည်း mortgage process ကြောင့်စိတ်ပင်ပန်းနေရင် တစ်ချိန်မှာ တစ်ဆင့်ပြီးအောင်ဖြည်းဖြည်းချင်းလျှောက်ပါ။